November 2023

ดอกเบี้ย ขายฝากที่ดิน

ขายฝากที่ดิน คิดอัตราดอกเบี้ยอย่างไร กฏหมายกำหนดไว้อย่างไร

ขายฝากที่ดินคืออะไร การทำนิติกรรมขายที่ดิน ผู้ขายฝากขายที่ดินให้แก่ผู้รับซื้อฝาก โดยมีการโอนกรรมสิทธิ์ระหว่างกัน ซึ่งหลายคนอาจกลัวว่าจะโดนโกงหรือไม่ได้รับความเป็นธรรม แต่ความเป็นจริงแล้วการขายฝากไม่ได้น่ากลัวอย่างที่คิด หากผู้ขายฝากที่ดินเลือกใช้บริการขายฝากที่ดินกับบริษัทที่มีความน่าเชื่อถือ โดยการขายฝากที่ดินนั้นจะอยู่ภายใต้กฎหมายพระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 ซึ่งต้องทำธุรกรรมเป็นเอกสารสัญญาและจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น สัญญาขายฝากมีการระบุข้อตกลงต่าง ๆ ไว้อย่างชัดเจนดังต่อไปนี้ ขายฝากที่ดิน คืออะไร ต่างจากจำนองอย่างไร ชื่อและที่อยู่ของคู่สัญญา รายการและลักษณะแห่งทรัพย์สินที่ขายฝาก ราคาที่ขายฝาก จำนวนสินไถ่ (ดอกเบี้ยขายฝากตามอัตราที่กฎหมายกำหนดไม่เกิน 15% ต่อปี) กำหนดวันครบกำหนดไถ่ (ไม่เกิน 10 ปี) ผู้ขายฝากที่ดินสามารถนำเงินมาไถ่ถอนที่ดินได้ภายในระยะเวลาที่กำหนดและตกลงกัน กฎหมายกำหนดอัตราดอกเบี้ยขายฝากที่ดินเท่าไหร่? และไม่เกินเท่าไหร่ ตามกฎหมายขายฝาก จำนวนสินไถ่จะกำหนดไว้สูงกว่าราคาขายฝากก็ได้ แต่เมื่อคำนวณเป็นดอกเบี้ยแล้ว ต้องไม่เกินร้อยละสิบห้าต่อปี ของราคาขายฝากที่แท้จริง คำนวณนับแต่วันที่ขายฝากจนถึงวันครบกำหนดเวลาไถ่   อ้างอิง ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 499 “ สินไถ่นั้น ถ้าไม่ได้กำหนดกันไว้ว่าเท่าใดไซร้ ท่านให้ไถ่ตามราคาที่ขายฝาก” “ถ้าปรากฏในเวลาไถ่ว่าสินไถ่หรือราคาขายฝากที่กำหนดไว้สูงกว่าราคาขายฝากที่แท้จริงเกิน อัตราร้อยละสิบห้าต่อปี ให้ไถ่ได้ตามราคาขายฝากที่แท้จริงรวมประโยชน์ตอบแทนร้อยละสิบห้าต่อปี” เครดิตข้อมูล https://www.smartfinn.co.th/article/what-is-the-difference-of-redemption-pawn  

ขายฝากที่ดิน คิดอัตราดอกเบี้ยอย่างไร กฏหมายกำหนดไว้อย่างไร Read More »

ขายฝากที่ดิน กรรมสิทธิ์

กรรม สิทธิ์ไถ่ถอน และ การครอบครอง สิ่งที่ต้องรู้สำหรับ ขายฝากที่ดิน

ขายฝากที่ดิน มีหลายเรื่องที่ต้องทำความเข้าใจและต้องรอบครอบอย่างมาก ในการทำขายฝากที่ดิน  หนึ่งในน้ันก็คือ เรื่อง สิทธิ์ครอบครอง และ การไถ่ถอน เพราะหลายปัญหาที่เกิดขึ้น เกิดจากความไม่เข้าใจในการทำสัญญา ที่มีความแตกต่างจากการทำจำนอง  ทำให้เสียสิทธิ์ในการครอบครองที่ดินได้เมื่อเลยระยะเวลากำหนด เพราะอาจจะคิดว่า ต้องทำที่กรมที่ดินอย่างเดียวเท่านั้น   แต่แท้จริงแล้ว สิทธิ์นั้นเป็นอย่างไรมาดูกันว่าเปลี่ยนแปลงไปตั้งแต่เมื่อใด หลังจากทำสัญญาขายฝากที่ดิน ความรู้เพิ่มเติม ขายฝากที่ดิน คืออะไร ต่างจากจำนองที่ดินอย่างไร เรามีคำตอบ ขายฝากที่ดิน คืออะไร การทำนิติกรรมขายที่ดิน ผู้ขายฝากขายที่ดินให้แก่ผู้รับซื้อฝาก โดยมีการโอนกรรมสิทธิ์ระหว่างกัน ซึ่งหลายคนอาจกลัวว่าจะโดนโกงหรือไม่ได้รับความเป็นธรรม แต่ความเป็นจริงแล้วการขายฝากไม่ได้น่ากลัวอย่างที่คิด หากผู้ขายฝากที่ดินเลือกใช้บริการขายฝากที่ดินกับบริษัทที่มีความน่าเชื่อถือ โดยการขายฝากที่ดินนั้นจะอยู่ภายใต้กฎหมายพระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 ซึ่งต้องทำธุรกรรมเป็นเอกสารสัญญาและจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น กรรมสิทธิ์ ในสัญญาขายฝากที่ดิน กรรมสิทธิ์ที่ดิน  เป็นของผู้ซื้อทันที ในวันที่ทำสัญญาและจดทะเบียน   ผู้ขายยังคงมีสิทธิ์ในการอยู่อาศัยหรือทำประโยชน์เชิงพาณิชย์ได้ ตามเดิม และมีสิทธิ์ไถ่ถอนก่อนกำหนด ข้อควรระวัง คือ เรื่องระยะเวลาไถ่ถอน เพราะมีเกินระยะเวลาไถ่ถอน  เพราะสิทธิ์ในการครอบครองได้เป็นของผู้ซื้อตั้งแต่วันที่ทำสัญญาที่กรมที่ดินแล้ว  และเกินกำหนดระยะเวลาไถ่ถอน สิ่งที่ควรรู้ ก่อนทำสัญญาขายฝากที่ดิน 1. ผู้ขายฝากจะโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อฝากทันที ในวันที่ทำสัญญา 2. การทำสัญญาจะต้องทำต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดิน ณ กรมที่ดิน

กรรม สิทธิ์ไถ่ถอน และ การครอบครอง สิ่งที่ต้องรู้สำหรับ ขายฝากที่ดิน Read More »

ขายฝากที่ดิน การไถ่ถอนมีค่าธรรมเนียมอย่างไร

ไถ่ถอนขายฝากที่ดิน ต้องมีค่าใช้จ่ายและเสียค่าธรรมเนียมอย่างไร

การทำขายฝากต้องเสียค่าธรรมเนียมที่สำนักงานที่ดิน เสมือนว่าเป็นการซื้อขายกันปกติ แต่ผู้ขายฝากหลายคนนั้นอาจจะไม่รู้ และทำให้เจ้าของทรัพย์ที่มาทราบทีหลัง ไม่ทราบกับค่าใช้จ่ายที่ทีเพิ่มขึ้นมา ค่าใช้จ่ายในการ ไถ่ถอนขายฝากนั้นมีอะไรบ้าง การไถ่ถอนขายฝาก เปรียบเสมือน “การซื้อกลับ” แต่เป็นการซื้อกลับภายในระยะเวลาสัญญาที่ตกลงกันไว้ โดยมีค่าใช้จ่ายในการไถ่ถอนเหมือนกับการซื้อขายโดยทั่วไปตามปกติเช่นกัน ทำให้ต้องเสียค่าใช้จ่ายที่สำนักงานที่ดินอีกครั้ง ทั้งในกรณีบุคคลธรรมดาและนิติบุคคล ค่าใช้จ่ายการ ไถ่ถอนขายฝาก ค่าธรรมเนียม – แปลงละ 50 บาท ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย – คำนวณตามระยะเวลาถือครอง ตามเกณฑ์ของกรมสรรพากร นับตั้งแต่วันที่ได้ทำสัญญาขายฝากจนถึงวันที่จดทะเบียนไถ่ถอนขายฝาก อากรแสตมป์ – ร้อยละ 50 สตางค์ (0.50%) โดยคำนวณจากราคาที่จดทะเบียนขายฝาก หรือ ราคาประเมินจากกรมที่ดินในขณะนั้น แล้วแต่ว่าราคาใดมากกว่า อ้างอิง : หนังสือจากทางส่วนมาตรฐานการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม สำนักมาตรฐานการทะเบียนที่ดิน การเรียกเก็บค่าธรรมเนียม และภาษีอากร การจดทะเบียนไถ่ถอนจากการขายฝาก ค่าใช้จ่ายการ ไถ่ถอนจำนอง ค่าคำขอจดทะเบียน – แปลงละ 5 บาท ค่าจดทะเบียนประเภทไม่มีทุนทรัพย์ – แปลงละ 50 บาท **หมายเหตุ ยังไม่รวมค่าใช้จ่ายอื่นๆ เช่น ค่าพยาน, ค่ามอบอำนาจ(กรณีมอบอำนาจ)

ไถ่ถอนขายฝากที่ดิน ต้องมีค่าใช้จ่ายและเสียค่าธรรมเนียมอย่างไร Read More »

ขายฝากที่ดิน กฏหมายใหม่

ขายฝากที่ดิน อัพเดทกฏหมายปี 2566 จ่ายหนี้ตามสัญญาครบ รับกรรมสิทธิ์ที่ดินคืนทันที

กฎหมายขายฝากฉบับใหม่ หรือกฎหมายว่าด้วยการคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 และ “ฉบับที่ 2” พ.ศ. 2566 ผู้ขายฝากชำระหนี้-วางทรัพย์ที่สำนักงานที่ดินครบแล้ว ถ้าผู้ซื้อฝากไม่มาติดต่อ-มาแต่ไม่นำเอกสารสิทธิมาด้วยภายใน 30 วัน ออก “ใบแทนเอกสารสิทธิ” ให้แก่ผู้ขายฝากได้ทันที กฎหมายขายฝาก ฉบับที่ 2 ปี 2566 เรื่องการวางทรัพย์ ไถ่ถอนขายฝาก เพื่อปิดช่องว่างกฎหมายขายฝากในอดีต จึงมีประกาศราชกิจจานุเบกษาโดยกรมที่ดินออกระเบียบใหม่ ว่าด้วยการวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ ณ สำนักงานที่ดิน ตามกฎหมายว่าด้วยการคุ้มครองประชาชน ในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2566 เพื่อแก้ไขเพิ่มเติม ระเบียบกรมที่ดิน ว่าด้วยการวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ ณ สำนักงานที่ดิน ให้สอดคล้องกับหลักการมาตรา 18 วรรคสาม แห่งพระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 ที่บัญญัติให้ทรัพย์สินที่ขายฝากตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ขายฝากตั้งแต่เวลาที่ผู้ขายฝากได้ชำระสินไถ่หรือวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ เพื่อให้การปฏิบัติของพนักงานเจ้าหน้าที่ถูกต้องเป็นไปตามที่กฎหมายกำหนด ตลอดจนเป็นมาตรฐานเดียวกัน ซึ่งมีผลบังคับใช้ทันทีตั้งแต่วันที่ 6 กรกฎาคม 2566 เป็นต้นไป โดยให้เพิ่มความต่อไปนี้เป็นข้อ 9

ขายฝากที่ดิน อัพเดทกฏหมายปี 2566 จ่ายหนี้ตามสัญญาครบ รับกรรมสิทธิ์ที่ดินคืนทันที Read More »

Scroll to Top