ข้อจุดสำคัญน่ารู้ ก่อนการไถ่ถอน ขายฝากที่ดิน

ระยะเวลาไถ่ถอนขายฝากที่ดิน

สัญญาขายฝากจะกำหนดระยะเวลาไถ่ถอนขายฝากที่ดิน ไม่ต่ำกว่า 1 ปี แต่ไม่เกิน 10 ปี ผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากก่อนครบกำหนดเวลาไถ่ได้ และถ้าหากเกินเวลาไถ่ถอน ผู้ขายฝากประสงค์จะซื้อคืนต้องเจรจาราคากับผู้ซื้อฝาก

โดยปกติแล้วในขั้นตอนการทำสัญญาขายฝาก จะมีการระบุวันครบกำหนดไถ่ถอนขายฝากไว้แล้วในสัญญา ตลอดจนจำนวนสินไถ่พร้อมทั้งดอกเบี้ยตามที่กฎหมายกำหนด รวมกันแล้วต้องไม่เกิน 15 %

ขั้นตอนการไถ่ถอนที่ดิน

ตามพระราชบัญญัติฯ พ.ศ.2562 ให้เป็นหน้าที่ของผู้รับซื้อฝาก ทำหนังสือแจ้งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับให้ผู้ขายฝากทราบล่วงหน้า ก่อนครบกำหนดเวลาไถ่ ไม่น้อยกว่า 3 เดือน แต่ไม่เกิน 6 เดือน โดยระบุวันครบกำหนดไถ่คืน จำนวนเงินที่ต้องไถ่คืน สถานที่ไถ่คืน และผู้รับไถ่คืน พร้อมแนบสำเนาสัญญาขายฝาก ถ้าผู้รับซื้อฝากไม่ดำเนินการตามที่กำหนดไว้นี้ จะถือว่ากำหนดไถ่คืน หรือกำหนดชำระหนี้ขยายออกไปอีก 6 เดือน โดยอัตโนมัติ นับแต่วันครบกำหนดไถ่ตามที่ระบุไว้ในสัญญาขายฝาก

ก่อนครบกำหนด 3-6 เดือน ผู้รับซื้อฝากต้องแจ้งเป็นหนังสือลงทะเบียนให้ผู้ขายฝากทราบ

 

พระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ.2562 กำหนดให้ผู้รับซื้อฝากมีหน้าที่ต้องแจ้งแก่ผู้ขายฝากให้ทราบถึงกำหนดเวลาไถ่และจำนวนสินไถ่ก่อนวันครบกำหนดเวลาไถ่ไม่น้อยกว่า 3 เดือนแต่ไม่มากกว่า 6 เดือน โดยต้องทำเป็นหนังสือส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับไปยังผู้ขายฝากพร้อมทั้งแนบสำเนาสัญญาขายฝากไปด้วย หากผู้รับซื้อฝากในสัญญาขายฝากเปลี่ยนไปไม่ใช่ผู้รับซื้อฝากเดิม ผู้รับซื้อฝากเดิมจะต้องแจ้งแก่ผู้ขายฝากว่าจะต้องไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากกับใครและสถานที่ที่จะชำระค่าสินไถ่ ซึ่งหากผู้รับซื้อฝากไม่ได้แจ้งแก่ผู้ขายฝากภายในระยะเวลาที่กฎหมายกำหนดหรือมิได้ส่งสำเนาสัญญาขายฝากให้แก่ผู้ขายฝาก กฎหมายบัญญัติให้ผู้ขายมีสิทธิไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากภายใน 6 เดือนนับแต่วันครบกำหนดไถ่ตามสัญญาขายฝาก โดยชำระค่าสินไถ่ตามกำหนดเดิม

กฎหมายได้บัญญัติให้ผู้รับซื้อฝากต้องกระทำไว้อย่างเคร่งครัดในการแจ้งเตือนผู้ขายฝากถึงกำหนดเวลาไถ่ล่วงหน้า ซึ่งผลของการไม่ปฏิบัติตามส่งผลให้ระยะเวลาไถ่ที่ตกลงกันไว้ระหว่างคู่สัญญาขยายออกไปอีก 6 เดือนทันที โดยผลของกฎหมายไม่ถือว่าเป็นการผิดนัดชำระหนี้ และผู้ขายฝากจะชำระค่าสินไถ่ตามจำนวนเดิมที่ระบุในสัญญา หมายความว่า ผู้รับซื้อฝากจะเป็นฝ่ายที่เสียประโยชน์ไม่ได้รับประโยชน์จากการไม่ชำระหนี้ตามกำหนดเวลาในสัญญา ซึ่งการที่ต้องแจ้งเตือนผู้ขายฝากนั้นเป็นการเพิ่มภาระหน้าที่แก่ผู้รับซื้อฝาก

เอกสารหลักฐานประกอบการไถ่ถอนขายฝากที่ดิน

  1. หลักฐานเป็นหนังสือจากผู้รับซื้อฝาก ว่าได้รับชำระสินไถ่แล้ว หรือหนังสือสัญญาขายฝากฉบับผู้รับซื้อฝากที่สลักหลังการรับชำระสินไถ่ไว้ และยินยอมให้ไถ่ถอนจากการขายฝากได้
  2. หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (หนังสือรับรองการทำประโยชน์)
  3. หนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน (โฉนดที่ดิน) หรือหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด
  4. เอกสารคู่สัญญาขายฝาก เอกสารที่ทำร่วมกันทั้งผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝาก
  5. เอกสารบัตรประชาชน และทะเบียนบ้าน โดยนำไปทั้งฉบับจริงและสำเนาของทั้งผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝาก
  6. เงินต้นและสินไถ่ ให้เตรียมเงินส่วนนี้ไปเป็นเงินสดหรือแคชเชียร์เช็คเท่านั้นเพื่อชำระต่อหน้าเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดิน
  7. หนังสือมอบอำนาจ ท.ด.๒๑ – กรณีที่ไม่ได้เดินทางมาด้วยตนเอง
  8. หนังสือยินยอมคู่สมรส และเอกสารคู่สมรสแนบท้าย – กรณีที่มีคู่สมรส

 

 

Scroll to Top